EJ out of BOX

  這本書英文叫做 Four Pillars of Investing, 探討投資的四個基石，分別為 投資理論、投資簡史、投資心理學、投資產業。作者是 William Bernstein，是個醫學、化學博士... 他目前寫了八本書，這本最為代表，我也看了他另一本 The Birth of Plenty 十分精彩，會想把他的其他書收一收.. 一 : 投資理論 高登公式： 市場報酬（貼現率）=股息收益率（divident yield)+股息成長率 （divident growth) 可以用來預期長期的股市報酬。所以台積電近五年殖利率約2%，但股利成長率近四年（10到15）約10%，市場報酬約12%？ 艾文·費雪 股利折現模型：把未來的收入總合換成現值 市場價值=現時股息 / （貼現率-股息成長率） 市場價值隨著市場更高的貼現率（高大的風險）而下降。 投資報酬大部分來自資產配置，許多人可能爭吵選股跟timing 跟報酬有多相關，但他們搞錯重點。重點在於資產配置是唯一能有所調整的變數，讓風險、報酬能夠有相當程度的控制。這也是現代投資組合 (MPT) 所說，旨在通過最佳配置資產，達到風險與收益的最佳平衡。 二 : 投資簡史 作者提到多讀金融史，世上沒有新鮮事，因為人性就是那樣。所以我也加了好幾本作者推薦在講金融史的作品.. 經濟學家 海曼 明斯基提出泡沫會有兩個前提: 替代性跟信用取得的便利性.. 除了這兩個，作者另外加了兩個是 : 投資者已經忘了上一次泡沫的結局跟放棄傳統的證券評估方式，導因於市場被投資生手接管。 作者提到 南海泡沫、運河泡沫、鐵路泡沫、閃耀50後的 1973熊市，網路泡沫等。而我基於這四項特點，想到的是前幾年的加密貨幣== 三 : 投資心理學 不要過度自信...不要幻想看看新聞滑手機就能打敗市場..別再投資上尋求刺激。不要太在意短期損失，不要在意個別投資標的，要看整體的 portfolio 四 : 投資產業 分成 經紀商、共同基金、媒體。別跟股票經紀人當朋友，他們的工作就是把你的資產移到他的名下..現今的媒體基本上都需要賺經紀商、基金公司的廣告錢，他們是共生關係。 最後他講到實作的例子，以我自己來說，資產如何配置可以參考我之前的文章 https://ejtoberich.blogspot.com/2022/09/blog-post.html

最近把投資金律重新拿起來翻，看到 高登公式 跟 股利折現模型 的部分，想到其實還蠻適合用在房地產投資的預期報酬估算，原因是因為房地產的股利 (租金) 跟 股息成長率 (租金成長率) 相對股票其實好抓很多。 先看高登公式： 市場報酬（貼現率）=股息收益率（divident yield) + 股息成長率 （divident growth) 換成房地產來看就是 年報酬 = 租金報酬率 (租金/房價) + 租金成長率 (1) 以一間1000w, 年收租金30w的物件來看，租金年漲3%，長期的預期報酬可以得到  3%+3% = 6% 之前評估房地產報酬是分成租金報酬率+房價成長，其實跟上述公式(1)對應起來也合理，租金成長其實就是跟著房價成長。 再來股利折現模型: 市場價值=現時股息 / （貼現率-股息成長率） 換成房地產來看就是 房價 = 租金 / (報酬率-租金成長率) 假設一個物件年租金是30w, 租金成長率3%，如果你要求的報酬率10%, 那你買的房價就要是 房價  = 30w (10%-3%) = 428w → 應該找不到這樣的物件== 如果你要求報酬率只要5%，則房價  = 30w (5%-3%) = 1500w → 這樣的物件好找很多 或者你也可以直接用你買的實際價格，假如是買 1000w, 年租金可以租30w, 租金成長可以3%， 那你的預期報酬 P就是6% 1000w = 30w / (P-3%)，P = 6% 但用股利折現模型有個缺點，就是他是基於股利不斷產生的前提之下算出來的，但是房地產實際操作上不會永久持有，脫手時會有個終值的價值，所以還是直接算IRR最直觀，包含現金流跟房地產終值的計算。我自己做了一個excel 簡單算 IRR, 如下所示: 我是以我自己的某個房地產為例，該某物件以1013萬買進，其中500萬是房貸，房貸利率3%，剩下500萬是現金支付，物件每年租金30萬，租金每三年漲10%，預期收租10年，租金營運成本是每年租金的10%，估一下10年後可以賣多少再扣掉稅金，最後算出 IRR 另外我也用此物件，做了貸款成數跟IRR的相關性，可以看出房地產還是要高貸款成數，IRR 才會起得來，現在第二戶就卡5成，其實跟股票比真的差不多了，而且我算的IRR 還沒扣掉房租申報後的所得稅...反正就當資產配置，在這種房貸政策下，就...

  本書的作者是 william bernstein. 投資金率的作者，是我看他的書的第二本。這一本書讓我再一次感嘆他的博學和 insight. 本書行文流暢，很好讀，會去把他其他本著作收一收。這本書討論的是繁榮的起源，包含金融歷史、大國興衰史，跟我之前看 Ray Dalio 的 變化中的世界秩序 跟 Piketty 的 21世紀資本論 有很多觀點甚至引用都互相呼應，看得實在是津津有味，很滿足。以下就是一些筆記了.. 造就現代富庶的四大要素：財產權、科學理性、先進的資本市場、運輸通訊的進步 以前沒有財產權很好理解，通常會被封建貴族或教會掠奪，宗教教條導致沒有科學理性，宗教也不鼓勵借貸導致資本市場不發達，在運用蒸汽動力之前，通訊快不過馬速。 另外還會看到是經濟開發促進民主，而非民主促進開發.. 制度對了，就剩下時間來發酵 英國的殖民地美國、加拿大、澳洲、紐西蘭現在都是富裕國家，而西班牙葡萄牙的殖民的拉丁美洲則是墊底的，並不是偶然，而是 制度 的影響。 其中拉丁美洲的問題在於財產權。好的財產權制度要有清晰的所有權跟責任歸屬、可以自由買賣、買賣的成本低。 即使一開始的財產集中在少部分人，但只要制度良好，財產就能夠流動開來。 法治比 社會公正 重要 。 作者提到一個社會學研究，透過一個生存/自我表現量尺 (S/SE)來測量一個人對獨立思考以及表達的態度，簡單來說可以測量一個人在馬斯洛金字塔爬到多高。通常在馬斯洛金字塔爬得越高，會越快樂。他們透過延宕交叉相關去分析S/SE 跟 民主的因果關係，得到是S/SE 越高，會有越強的民主。他們也進一步分析出越高的財富會導致越高的S/SE。他將此項結果與本書的主題結合起來成: 先有四大繁榮的要素 (財產權/科學理性/資本市場/運輸及通訊) -> 繁榮/財富 -> 公民賦權 -> 民主。所以也許等中國人均有2萬鎂的時候，會越往民主的方向前進？ 在單一國家或社會裡，財富影響快樂很大，但隨著財富變多效應變小（快樂近似是財富的對數關係）但在跨國比較時，文化及歷史也顯得很重要。另外鄰居效應也影響快樂指數，意思是相比我們有錢的人離我們越近，我們會越不快樂 (說明了待在台南鄉下地方是不錯的選擇)，所以一些快樂指數高的國家像是北歐那幾國，貧富差距都不大，他們靠的是稅務再分配。 因此若是以貧窮的絕對意義，世界上各國已經打贏了脫貧...