最近把投資金律重新拿起來翻,看到 高登公式 跟 股利折現模型 的部分,想到其實還蠻適合用在房地產投資的預期報酬估算,原因是因為房地產的股利 (租金) 跟 股息成長率 (租金成長率) 相對股票其實好抓很多。 先看高登公式: 市場報酬(貼現率)=股息收益率(divident yield) + 股息成長率 (divident growth) 換成房地產來看就是 年報酬 = 租金報酬率 (租金/房價) + 租金成長率 (1) 以一間1000w, 年收租金30w的物件來看,租金年漲3%,長期的預期報酬可以得到 3%+3% = 6% 之前評估房地產報酬是分成租金報酬率+房價成長,其實跟上述公式(1)對應起來也合理,租金成長其實就是跟著房價成長。 再來股利折現模型: 市場價值=現時股息 / (貼現率-股息成長率) 換成房地產來看就是 房價 = 租金 / (報酬率-租金成長率) 假設一個物件年租金是30w, 租金成長率3%,如果你要求的報酬率10%, 那你買的房價就要是 房價 = 30w (10%-3%) = 428w → 應該找不到這樣的物件== 如果你要求報酬率只要5%,則房價 = 30w (5%-3%) = 1500w → 這樣的物件好找很多 或者你也可以直接用你買的實際價格,假如是買 1000w, 年租金可以租30w, 租金成長可以3%, 那你的預期報酬 P就是6% 1000w = 30w / (P-3%),P = 6% 但用股利折現模型有個缺點,就是他是基於股利不斷產生的前提之下算出來的,但是房地產實際操作上不會永久持有,脫手時會有個終值的價值,所以還是直接算IRR最直觀,包含現金流跟房地產終值的計算。我自己做了一個excel 簡單算 IRR, 如下所示: 我是以我自己的某個房地產為例,該某物件以1013萬買進,其中500萬是房貸,房貸利率3%,剩下500萬是現金支付,物件每年租金30萬,租金每三年漲10%,預期收租10年,租金營運成本是每年租金的10%,估一下10年後可以賣多少再扣掉稅金,最後算出 IRR 另外我也用此物件,做了貸款成數跟IRR的相關性,可以看出房地產還是要高貸款成數,IRR 才會起得來,現在第二戶就卡5成,其實跟股票比真的差不多了,而且我算的IRR 還沒扣掉房租申報後的所得稅...反正就當資產配置,在這種房貸政策下,就...